リート大暴落　投資対象別の検証

コロナウイルスの影響から日経平均が暴落しておりますが、リートも大暴落していますよね。

日経平均が年初から約30％下落しているのに対し、リートはなんと！約47％も下落しております。

リートは住宅やオフィス・ホテルや商業施設などさまざまな不動産に投資をしていますが、投資対象の種類ごとにどのような値動きをしているのかをまとめました。

結論を先に言うと、

詳しく見ていきましょう。

リート大暴落　投資対象別の検証

3月19日は全64銘柄中31銘柄がストップ安という状況で、どこまで下がるのか先行きが不透明のなか投資対象の不動産毎にどのような値動きをしているのかまとめました。

※1、2020.1.6の終値から2020.3.19の終値までの値動きを下落率として表示
※2、2020.3.19の終値に基づいて分配金利回りを算定

投資対象の「総合」と「複合」は何か？

「総合」は3つ以上を投資対象としているリートで、「複合」は２つの種類を投資対象としているリートです。

今回は「総合」と「複合」の中身までは深堀りしておりませんので、評価の対象外とさせていただきました。

下落率１位 ホテル、２位 商業施設

ホテルを主体としているリートは６銘柄あり、最大下落率69％・最小下落率51％で平均61.52％下落しております。

次に商業施設を主体としているリートが52.16％の下落。

ホテルはコロナウイルスによる影響をモロに受けていますので、下落幅が大きくなっているのも頷けます。

次点の商業施設も人混みを避け、外出を控える状況からも納得ですね。

３位 事務所

事務所主体リートの下落率は約48％。

景気の悪化から企業収益が減少してくると、固定費の削減のためオフィスの移転や中小企業の倒産などがおこりオフィス需要が減少していきます。

実体経済の影響はもう少し先と思いますが、相場は半年から1年ほど先行していると言われますので既にその状況を見込んでいるのかもしれません。

４位ヘルスケア施設、５位住宅

病院や高齢者施設などのヘルスケア施設は景気に影響を受けにくいと思いますが、リートは金融商品なので金融不安の影響を受けるのでしょうかね。

住宅は、 景気の悪化→企業収益の悪化→給料減少→引越し という流れで影響が最も遅れてくるのかもしれません。

６位 物流施設

物流施設がもっとも下落率が低かったです。

景気後退で消費が減少すると物流量も減少するのかな？と思っていましたが、今後もネット通販の拡大と外出の自粛でネット通販がさらに増加するということでしょうか。

リートのディフェンシブ性

リートの収入源は不動産の賃貸料です。

賃貸料は景気の波に左右されにくい安定的な収入であるため、一般的には景気後退局面でも影響を受けにくいと言われています。

しかし、今回のコロナショックでは日経平均を上回る下落を示しており、ディフェンシブ性については疑問が残るところです。

本当に景気の影響を受けにくいのか、それとも受けやすいのかはもう少し後になると判明すると思います。

最後に

価格の下落とともに分配金利回りが上昇しており、インカムだけを見ると非常に魅力的です。

コロナショックが落ち着き価格が戻るなら、これ以上ない投資対象とも言えます。

しかし、将来のことはだれもわかりません。

私は自分年金としてインカムを得るために現物の不動産が欲しいと思っているのですが、現物不動産はなかなかハードルが高くて手が出せないのでJリートを購入しています。

現物不動産の代わりに現在は資産の15％をJリートに投資をしており、評価額がグングン下がってます（笑）

私は引き続き投資信託でJリートに投資していこうと考えていますが、皆さまは自分でしっかりと検討したうえで投資をしてください。